掲載日：2008.8.28

住宅瑕疵担保履行法による売主の資力確保措置が施行

新築住宅の売主等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、住宅の主要構造部分の瑕疵について、10年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、構造計算書偽装問題を契機に、売主等が瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合、住宅購入者等が極めて不安定な状態におかれることが明らかになりました。このため、住宅購入者等の利益の保護を図るため、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成19年法律第66号）（住宅瑕疵担保履行法）」が成立・公布されました。
今秋より、新築住宅の売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付けがなされることになります。具体的には、新築住宅の売主等は、補修や損害賠償金の支払いが確実に履行されるよう、保険または供託による資力確保措置を講じなければならなくなります。21年10月1日に施行されます

（財）住宅保証機構

掲載日：2008.8.28

マンション化率

マンション化率とは、総世帯数に占める分譲マンション戸数の割合のことです。

07年の全国マンション化率は10.95％（06年は10.35％）となり、9.1世帯に１世帯が分譲マンションに居住していることが分かりました。
圏域別では、首都圏がマンション化率19.61％（06年は18.98％）、中部圏は7.27％（同6.96％）、近畿圏は14.34％（同14.17％）という結果になりました。

都道府県別では、東京都が22.32％と最も高く、なかでも千代田区（76.42％）、中央区（74.31％）、港区（73.92％）の都心3区は70％を超え、東京23区平均（26.06％）を大きく上回りました。マンション化率が7割を超えるのは全国でも東京都心3区だけですが、これら3区の数値は05年を下回っています。都心3区に限っては、ファンド系マネーの流入で賃貸マンションが増加したため、分譲マンションがそれほど増えなかったとの分析もあります。

掲載日：2008.8.28

マンション管理会社への是正指導6割に

国土交通省は6月16日、07年度のマンション管理業者一斉立ち入り検査結果を発表しました。それによると、任意で抽出した全国のマンション管理会社89社に対して立入検査を行い、59社に対して「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（適正化法）に違反する事項が見つかり、是正指導を行いました。指導対象企業の割合は、前年度調査に比べ10ポイント増え、約66％となりました。国交省は同日、マンション管理業者で組織する（社）高層住宅管理業協会に対し、法令順守の徹底を求める要請文を送りました。これを受けて、同協会は即日、全会員に要請文が届いたことを通知し、法に準じた適正管理を行うよう徹底しました。

掲載日：2008.8.28

工事の完成図や発注者との打ち合わせ記録などを10年間保存することを義務付け

国土交通省は建設業法施行規則を改正し、建設会社に対して工事の完成図や発注者との打ち合わせ記録などを10年間保存することを義務付ける方針となりました。改正案を8月16日に発表し、意見（パブリックコメント）の公募を開始しました。11月28日、国交省令の形で施行する予定です。

国土交通省の発表資料

掲載日：2008.8.28

エレベーター閉じ込め対応備品をマンション管理組合に提供、千代田区

千代田区は、地域防災力の向上のため、マンションのエレベーター内に閉じ込められた際に、救助を待つ間の応急対応のための「キャビネット」を配備します。
このような対策は、23区で初めてです。

区では、震災発生時等によりエレベーター内に閉じ込められた際、パニックを起こさず、安心して救助を待てるよう、水、簡易トイレなどを備えた「キャビネット」を配備することとしました。

千代田区

掲載日：2008.8.28

防犯マンション登録認定機関設置

（財）ベターリビング、（財）全国防犯協会連合会、（社）日本防犯設備協会の3団体は、「防犯優良マンション」を認定するためのルールを整備し、8月4日から認定機関の登録を始めました。基準を満たした埼玉、神奈川、愛知の計7機関を、住宅と防犯に関する評価や審査を行う「防犯マンション登録認定機関」として初登録。同認定機関にマンション・デベロッパーなどが申請すれば、建築確認申請と並行して、防犯優良マンションの認定審査も受けられるようになるとのことです。

（財）ベターリビング

掲載日：2008.7.15

東京都が「環境確保条例改正案」を成立

東京都内の大規模事業所に対し、二酸化炭素の排出削減を義務づける東京都の「環境確保条例改正案」が6月25日、都議会本会議で可決され、成立した。
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/joureikaisei2008/index.htm
改正条例は2010年度から実施され、原油換算で年間1500キロリットル以上のエネルギーを使う約1300事業所に対し、5年ごとにCO2削減計画を策定させ、履行を義務付ける。
20年度までに過去数年間の平均排出量の15〜20％程度（具体的な削減義務率は専門家らの意見を聞き、年度内に定める）の削減を図る予定。
目標以上に削減した量を売買できる「排出量取引制度」方式（排出量取引は、削減達成が難しい大規模事業所が、達成済みの大規模事業所からの購入の他、義務付け対象外であるがCO2削減に努力した中小事業所からの排出量も購入することを認める「第５条の１１」）も取り入れ全国初の導入となる。
また、全ての中小規模事業者が取り組む地球温暖化対策報告書の任意提出制度「第８条の２３第２項」の導入を平成２２年度４月１日から実施。この東京都の条例改正案成立により、他の自治体の二酸化炭素の排出削減の取り組みにも影響を及ぼすと考えられる。中小規模ビル・施設においても具体的な省エネ対策を実施し、環境への負荷の低減をさらに図る必要が出ると思われる。

掲載日：2008.7.15

ビルエネルギー運用管理ガイドラインを制定（(社)日本ビルヂング協会連合会）

(社)日本ビルヂング協会連合会は、「ビルエネルギー運用管理ガイドライン」(オフィスビルにおける地球温暖化対策のより一層の推進に向けて)を制定した。
国土交通省と不動産・建築・設備関係業界で構成される「オフィスビルの地球温暖化防止対策検討会」の「中間取りまとめ」（平成１９年１２月２１日）において、日本ビルヂング協会連合会が主体となり、ビルエネルギー運用管理ガイドラインを策定することが提言されたことを受け、このガイドライン制定された。
また、(社)日本ビルヂング協会連合会では、「中小ビル経営者ができる地球温暖化対策」をとりまとめ、テナントにビルのCO2排出量の削減に関心を持ってもらうためのポスターの玄関ホールへの掲示や省エネ啓発リーフレットのテナントへの配布などに取り組む。
http://www.birukyo.or.jp/japan/information/guidoline.html

掲載日：2008.7.15

国税庁は08年分の路線価を公表

国税庁は08年分の路線価を公表した。
全国約38万地点の標準宅地の平均路線価は、前年に比べて10％上昇し、１m2当たり143,000円で、３年連続の上昇となった。東京、大阪、名古屋の３大都市圏すべてで前年に比べて上昇したが、大阪圏は上昇幅が縮小した。
都道府県別に見ると、14都道府県（北海道、宮城県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、静岡県、愛知県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、福岡県）が上昇、28県が下落した。
http://www.nta.go.jp/
http://www.rosenka.nta.go.jp/

掲載日：2008.7.15

直結給水方式の普及・拡大と貯水槽水道対策

全国の水道局では、配水管からそのまま給水する直結方式と貯水槽を経由して給水する貯水槽方式で給水しております。
水道局では、小規模な貯水槽の衛生問題を解消するとともに、給水サービスの向上を図るため、直結給水範囲の拡大を実施しています。
直結給水には、配水管の水圧をそのまま利用して直接給水する直結直圧方式（配水管水圧等の条件を満たせば３階まで可能）と、直結増圧給水方式（１０階程度まで）があります。
直結増圧式給水方式とは、「貯水槽を通さず直結給水用増圧装置（増圧ポンプ）を利用して直接中高層階へ給水する方式」です。
東京都の場合、この給水方式を適用できる建物は、メータ口径が75mm以下で、、階高の制限は撤廃されました。
メリットは、

• 貯水槽の清掃や消毒の必要がなくなります。
• 貯水槽の設置スペースが有効に利用できます。

現在では新築マンション･ﾋﾞﾙの約9割で直結増圧給水方式が採用されるようになりました。しかしながら既存の貯水槽水道については、直結方式への変更は、進んでいないのが現状です。
水道局では、既存の貯水槽水道については、直結方式への変更を推進する立場を取っています。これは貯水槽水道の衛生管理面について向上を図るという取り組みからの帰結である場合もあり、東京都では平成16年から5カ年計画で｢クリーンアップ貯水槽」というキャンペーンを通し貯水槽水道の適正管理について指導助言や情報提供を行っています。その結果現在までのところ、調査で問題のあった貯水槽水道の約5割に改善が見られ1割の貯水槽水道が直結方式に変更されました。

掲載日：2008.7.15

眺望阻害マンション裁判の行方

超高層マンション｢ローレルコート難波｣(大阪市浪速区)購入者が分譲主を訴えた裁判の判決が2008年6月25日､大阪地方裁判所にて言い渡された｡近鉄不動産はローレルコート難波の分譲後､当該物件の近接地に高層マンション｢ローレルタワー難波｣を建設した｡これによりローレルコート難波からの眺望が損なわれたとして､ローレルコート難波購入者が慰謝料などを請求した訴訟である｡判決は原告の請求を棄却した｡
「朝日を浴びる東面、生駒山を間近に望む眺望。上層階の東方向を望む住戸からは、生駒山を背景に上町台地を望む眺望をお楽しみいただけます。朝日がやさしく差し込む窓辺は、早起きしたくなる朝の眺めが自慢です」（パンフレットより）
原告はこうした勧誘文句に魅かれて低層階より割高な上層階住戸を購入したものの、購入時には「ローレルタワー難波」の計画についての説明はなく、近接地に超高層マンションが建てられることがわかっていれば購入しなかったと主張しました。
裁判所はいわゆる“眺望権”を判決理由の中心には据えませんでした。眺望利益が保護されるかよりも、売買契約の手続きに問題があったかに重点を置いて判断しています。
裁判所が重視したのは、売買契約締結前に近鉄不動産が行った重要事項説明でした。
「ローレルコート難波」の重要事項説明書には特記事項として「周辺環境について」という部分があり、そこでは、「購入者には、周辺環境について、以下の事項をあらかじめ承諾していただきます」という文言に続き、以下のように、将来眺望が変わる可能性があることを明記して承諾を求めていました。
この事件ではマンション購入者側が控訴しており､控訴審においてあらためて争われることになる｡控訴審では重要事項説明を原告が本当に理解していたか、眺望阻害による資産価値の減少分をどのように評価するかも争点になりそうです。

掲載日：2008.5.28

マンションの共用部の電気料金を見直してみませんか。

共用部分の電灯の電力料金の削減を検討してみました。

1. 暗くならない程度に電球の間引きを実施
2. 交換する際には、消費電力の少ない電球に交換
3. 日照時間に見合った点灯・消灯のタイマーをこまめに設定変更
4. 従量電灯の契約内容を変更

これにつきましては、少々解説を・・・・
マンションの電気料金の領収書の契約者番号から従量電灯の契約内容を確認します。
これには、「従量電灯Ａ」と「従量電灯Ｂ」があります。現在、従量電灯Ａの場合、この契約は一般家庭等の比較的消費量が少ない場合に適用する契約です。従量制は基本料金と電力使用量に見合った料金の合計額によって毎月の請求金額が決まってきます。ある電力消費量の点を境に従量電灯Ａと従量電灯Ｂでそれ以上消費量が増えた場合、従量電灯Ｂの料金が安くなります。マンションの共用部の電灯消費量からは、従量電灯Ｂの契約の方が有利である場合が多いと思われます。是非一度、管理組合で領収書の契約内容を確認し、電力会社に相談されることをお勧めします。変更した場合の削減シミュレーションも示していただけると思います。
尚、2. の省電力タイプの管球と器具への交換は、当組合の得意分野ですので、この点につきましては、当組合に是非ご相談ください。

掲載日：2008.5.28

【商品情報】窓枠を活用する省スペース型の物干し、大建工業

製品名：ものほし上手・窓枠固定タイプ
窓枠の内側に取り付けるだけで、物干しができるユニット。室内のデットスペースでありながら、一番日当たりの良い窓際を活用できるようにした。窓枠の内側にセットした竿が、カーテンを避けて昇降する構造を採用。カーテンにひっかかることなく、スムーズに操作できる。収納時はカーテンの後ろに隠れるので、目立ちにくく場所もとらない。窓枠に直付けするタイプなので施工も簡単。後付けも可能だ。 取り付けは、窓枠内寸法1600〜1760mmまで対応。耐荷重は8kg。

掲載日：2008.5.28

「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討業務報告書」

平成２０年４月１０日国土交通省から「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討業務報告書」 が公表されました。
報告書は、マンション管理における問題の底流には「区分所有者の無関心」があるとしています。マンションを取り巻く法整備が進む中、環境の変化についていこうとしない無関心な区分所有者に業を煮やし、自主的な管理組合活動の限界に危機感をもち、もうこれ以上、無関心な区分所有者にマンション管理を任せてられない切迫した思いのようなものを感じました。マンションのスラム化の初期の兆候が散見しつつある今、見過ごせません。
以下報告書に記載された、マンション管理センターの相談事例です。

『自主管理の小規模マンション。これまで日常の管理を持ち回りでやってきた。これまでほとんど修繕工事を実施していないので、築３０年近くなり、いろいろな問題が吹き出しているが、管理のノウハウがなく役員を引き受けられる人もいない。管理会社に委託したいが引き受けくれるところがない。年金生活者ばかりで、管理費等の大幅な値上げは難しい。どうしたらよいか。』

掲載日：2008.5.28

マンション共用部分のバリアフリー化に助成制度、川崎市

川崎市は5月1日から、マンション共用部分のバリアフリー化工事の費用に対して助成する制度をスタートさせた。
高齢者や障害者、子育て世帯などに配慮した、だれもが使いやすい良質なマンションを少しでも増やしていくのが狙い。これまで融資制度を設けていたが、過去3年間で1件しか利用がなく、「何よりも管理組合にとって使いやすいことを第一に考え、助成制度に切り替えた」（市まちづくり局住宅整備課）。

掲載日：2008.5.28

「不動産トラブル事例データベース」サイトを開設　国土交通省

国土交通省は、不動産の取引に関する紛争等を類型的に取りまとめた「不動産トラブル事例データベース」のサイトの運用を開始した。
同サイトでは、データベース化した不動産取引に係る紛争事案を消費者が検索することで、判例、特定紛争、行政処分といった事例毎に、要旨、概要、紛争の結末や留意点などの情報を入手することができる。

掲載日：2008.5.28

自宅玄関までの新聞配達を可能とする新マンションセキュリティシステムを開発

三井不動産レジデンシャル株式会社は、IC個人認証システムを活用したマンションセキュリティシステムを開発した。通常、集合住宅では、新聞はエントランス付近の集合郵便受けに配達されるのが一般的だが、これによって集合住宅での自宅玄関までの新聞配達を可能とした。
新聞配達員など、事前に登録した特定の会社や人物にICチップ内蔵カードキーを発行、配達員はカードキーをエントランスの読み取り機にかざして暗証番号を入力することで共用部のオートロックを解除できる。

掲載日：2008.3.17

地上デジタル放送への切り替えで、管理組合にどのような影響があるのでしょうか

2011年（平成23年）7月24日にアナログ放送が終了2001年（平成13年）の電波法の改正により、現在のアナログテレビ放送による周波数の使用期限を2011年（平成23年）7月24日と規定されました。電波法改正の背景には、様々な通信機器の発達で電波が足りなくなっていることがあげられ、アナログ放送（1chから12ch）を地デジにすれば35％の電波に余裕ができ、様々な用途に活用できるとされています。

地デジは、13〜62chまでのUHF電波で放送されます。共同のUHFアンテナがついていない場合は、UHFアンテナを新たに設置する必要があります。UHFアンテナがあるのに映らない場合は、方向をあわせることが必要になります。この地上デジタル放送への切り替えで、管理組合にどのような影響があるのでしょうか。思わぬ出費を強いられる管理組合もでてきそうです。注意が必要なマンションは次の通りです。

• 築年数が10年以上である。
• VHFアンテナでテレビを受信している。
• マンションを建てた時に、近隣に受信障害が生ずるために、売主の負担で対策を講じている。

想定される管理組合の負担とは？

1. マンション内のアンテナ、ブースター等のデジタル仕様への変更費用を負担するマンション建設後およそ10年以上経過した、テレビのデジタル放送化が決定する前に分譲されたマンションでは、マンション内のアンテナやブースター等は、アナログ放送だけに対応しています。そのため、これらをデジタル放送に対応できるよう、仕様を変更するための工事（棟あたり数10万円から100万円を超える程度か）が必要です。
2. 近隣住民に対するデジタル対応の新規の電波障害対策施設を設置する費用を負担する？？マンションの建設時に売主が電波障害対策施設を設置し、その維持管理を管理組合が引き継いでいるところでは、近隣住民との協定によって、地上デジタル放送開始以降、管理組合に新規にデジタル対応の電波障害対策施設を設置し、その費用を負担する義務が生ずるとも解釈されそうです。（新規の障害対策として、ケーブルテレビ等を活用することもできます。）デジタル化に伴い、電波障害の範囲は大幅に縮小ないし解消されるといわれますが、一部に電波障害が残る場合は、新規対策施設の設置が必要なだけでなく、どの範囲に電波障害が残るか、あるいは完全に解消されるかという調査のための費用（20〜50万円程度か）も生じそうです。
3. アナログ対応の既存の電波障害対策施設の撤去費用等を負担する2011年にアナログ放送が終了した後に既存の電波障害対策施設を撤去する場合は、その費用も管理組合の負担になるものと考えられます。アンテナやケーブルをそのままにしておくこともできそうですが、その場合は、毎年電力会社に支払っている「電柱共架料」（年間数万円程度か）を払い続けるほか、近隣住民が家の建て替え等で敷地内に設置されている小さな支柱が障害となったときは、従来と同様その撤去費用の負担が生じます。

都市受信障害対策共同受信施設の地上デジタル放送対応に係る周知の促進について
(平成18年11月27日総情域第151号(通達) http://www.soumu.go.jp/joho_tsusin/whatsnew/digital-broad/pdf/how04_01.pdf)

掲載日：2008.3.17

手すりの安全基準を作成、金属工事業の団体

日本金属工事業協同組合（日金協）は、手すりの強度の基準を設置場所別に定めた「手すりの安全性に関する自主基準」をこのほど発表した。建築基準法が手すりの強度を定めていない現状を踏まえて、使用状況に対応した強度基準の採用を建築設計者や施工者に提言した。

掲載日：2008.3.17

防犯性や快適性の重視傾向高まる、マンショントレンド調査

新築マンションポータルサイト「MAJOR7（メジャーセブン）」が実施した「新築分譲マンション購入意向者アンケート」の調査で、マンション購入の検討理由に防犯性や快適性を重視する傾向が見られた。「防犯上、安全な地域に住みたいから」が16位から10位へ、「緑が多い場所に住みたいから」が19位から11位へと、前回の調査から大幅に上昇した。MAJOR7は不動産大手8社（住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、藤和不動産、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所）が共同運営している。調査はインターネット会員約33万人を対象に、同サイト上で2007年11月16日から12月14日に実施した。

掲載日：2008.3.17

東京都が分譲マンションの耐震改修促進のための支援組織「(仮称)耐震化連絡協議会」を設立へ

東京都が推進する民間建物の耐震化促進施策の一環として、都内の耐震改修を計画する民間分譲マンションの管理組合を支援する。
都内には、旧耐震基準で建設された分譲マンションが約２２万戸あり、東京都では08年度予算案で、マンションの耐震診断助成事業に７億７０００万円、マンションの耐震改修助成事業（新規）に１億円を計上している。
管理組合向け相談窓口の設置等、組織発足後の活動内容を協議のうえ３月２７日に初会合を予定している。

掲載日：2008.3.17

東京都が分譲マンションの耐震改修補助費補助を導入へ

東京都は１９８１年の新耐震基準導入前に建設された分譲マンション（都内約２２万戸）を対象に耐震改修費用を助成する新制度を来年度から導入する。
耐震診断費用の一部助成の制度はすでにあったが、改修費用も新たに加えることとした。本年度末までに助成の条件や限度額などの詳細をまとめる予定であるが、この制度の導入は、都の耐震化率目標（2015年度に９０％）の達成に向けた施策の 一環。
都内の区市町村から助成を受けて耐震診断を行った分譲マンションのうち工事費用の一定額を都が補助する予定。

掲載日：2008.2.28

（株）アメニティサービスの関連企業がセキュリティショーに出展しました

（株）アメニティサービスの関連会社（株）アメニティシステムズがセキュリティショーに出展しました。マンションのセキュリティシステムを中心に展示しました。
開催日：3月4日（火）〜7日（金）　場所：東京ビックサイト
（株式会社アメニティサービス）

掲載日：2007.12.13

建築物の安全性の確保を図るための建築基準法等の一部を改正する法律等

平成19年6月20日に建築基準法が改正されました。
（国土交通省ホームページ）